机构间REITs市场的“扩募样本”

我国机构间REITs正迈上发展新台阶。扩募样本7月24日，机构间上海证券交易所修订发布了《上海证券交易所资产协助证券挂牌需确认条件适用于指引第2号——大类基础资产（2026年修订）》。市场

其中，扩募样本《大类基础资产指引》增设机构间REITs尤其规定章节，机构间从制度层面首先次将具有权益属性特点的市场不动产ABS命名为机构间REITs（原持有型不动产ABS），清楚了其权益属性的扩募样本产品定位和需。

首先次被正式写入监管制度，机构间意味着机构间REITs作为国内盘活不动产存量资产的市场题抓手之一，正在我国多层次REITs市场的扩募样本建设进程中发挥愈发题的功能。行业常用预期，机构间随着制度身份的市场清楚，机构间REITs市场有望进一步打开供给端项目扩容、扩募样本行业生态不断改进的机构间窗口。

近期，市场“建信住房租赁基金持有型不动产资产协助专项方式划”（下称“建信首先租项目”）2025年度及2026年一季度业绩发布暨投资者交流活动于北京召开，21世纪经济报方式记者对项目底层资产同步开展了走访。作为市场中首先单住房租赁机构间REIT，目前，建信首先租项目已实现了从设立到持续扩募的平台化升级，为同类产品给予了从首先发到扩募的样本。

图片来源：本报记者黎雨辰摄

“我们从去年11月6日最初正式运营，目前的时点出租率能实现94%。”

“目前我们每天有通向旧宫和宋家庄地铁站的班车，可能还会考虑开设通往京东总部方向的线路……”

在位于北京旧宫的首先租公寓“建信首先租·旧宫泊寓院儿”，运营人士一边展示着样板间和公共设施的设方式，一边就机构投资者关心的状况开展答复。而这一首先租公寓项目，正是建信首先租项目的扩募储备资产之一。

设立于2024年7月的建信首先租项目，是我国首先单住房租赁机构间REIT，由中金公司担任ABS管理人，建信住房租赁基金担任原始权益人。

公开材料显示，项目最初的发行规模为11.7亿元，涵盖了上海浦江城邺项目、上海浦江天旸项目、杭州原筑壹号项目和武汉金域国际项目。

2025年9月30日，建信首先租项目迎来首先次扩募，成为全市场首先单机构间REITs扩募项目，本次扩募新添入南京天隆寺项目和南京江畔都会项目，扩募规模合方式4.53亿元。截至今年一季度末，6个项目资产总估值增至21.14亿元。

如今，建信首先租项目已运行近两年时间。在最新的业绩验明正身会中，中金公司投行委委员、固定收益组实施负责人贾舟祺指出：“在投资收益与持有人回报部分，项目依托底层资产持续稳固的经营现金流，圆满实现了产品的预期收益。”

据认识，近期建信首先租项目的第二次扩募也已启动，预方式将于今年三季度落地。

此次投资人走访的北京旧宫项目——北京稀缺的大型首先租公寓社区项目“泊寓院儿”，正是建信首先租项目持续扩募的储备资产之一。项目共方式1505间白领公寓，已于2025年9月投入运营。

记者认识到，泊寓院儿的在租客户以在国贸、亦庄、旧宫等东部及南部商圈工作的年轻白领为主。而走进公寓院落，也确实可以看到不少年轻化、宠物友好化的设方式，以及充足的公共设施，如健身房、自习室、电竞娱乐室、公共洗衣房、屋不过休闲区等。

据建信首先租项目负责人验明正身，截至5月31日，北京旧宫项目的时点出租率已实现94.1%。而在实现扩募资产入池前，相关机构还将致力于通过充足项目功能配套和商业配套，匹配题客群生活需，进一步提高新项目质量。

目前，住房租赁市场正处于周期性调整与结构性分化并存的时期。贝壳数据显示，2026年一季度，题10城散租租金指数虽同比下跌3.2%，但跌幅较去年同期已收窄0.6个百分点，市场下行压力有所缓解。

与此同时，需侧显现复苏信号。据认识，今年一季度，上海和深圳的商办市场需出现复苏，其中甲级写字楼的净吸纳量实现了翻倍增首先。在这一波复苏中，AI、新能源等科技类企业成为了租赁市场的主力军。

在市场与客群高度分化的当下，具有跨区域配置能力与多产品线组合的多元资产包，更易捕捉结构性机会，进一步减小风险。

据前述负责人验明正身，目前项目底层资产已覆盖4城共5个资产。未来随着项目持续扩募，其底层资产充足度还将不断提高，在资产分散度、产品规模提高、二级流动性改进等部分的好处也将愈发凸显。

机构间REITs是我国多层次REITs市场的题组成部分，在我国不动产金融大循环中扮演着题角色。

作为一种“权益型创新产品”，现行机构间REITs的发行机制，具有定制化、灵活的特点，其延续了类REITs的部分成熟实践，又借鉴了公募REITs的相关机制，还融入了私募股权投资基金领域的操作经验，形成了区别化的产品形态。

2023年11月13日，我国首先单机构间REITs（原持有型不动产ABS）在上交所ABS分类下获得受理，并于同年12月成功发行。

此后，在监管持续协助、产品结构不断改进、扩募机制落地的多重利好下，机构间REITs市场规模持续扩大。

目前，机构间REITs已由创新试点进入加高效扩容时期，逼近千亿元关口。其中，上交所作为该品类的题发行承载平台，截至7月24日，其机构间REITs往往方式发行规模近1000亿元，涵盖快捷公路、租赁住房、仓储物流、数据中心、商业物业、新能源基础设施等15个细分业态。

“在证监会和交易所的持续促进和市场各方的共同努力下，机构间REITs市场进入了高效高效发展期，产品数量和规模稳步增首先，投资者结构日趋多元，覆盖资产品类逐步扩展，多层次、广覆盖的REITs生态体系正加高效形成。”建信住房租赁基金相关负责人表示。

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